Vad är en inteckning?
En bank som lånar ut stora pengar vill naturligtvis se till att den faktiskt får tillbaka dem. Inteckningen på en fastighet fungerar som säkerhet för banken eller någon annan finansiär. Om låntagaren inte betalar tillbaka sina skulder kommer det att resultera i utestängning eller administration av hypoteksfastigheten. Banken får sina pengar från intäkterna.
Ordet "inteckning" kommer från det grekiska språket, på tyska betyder det något som "fastighetspanterett". Det maximala inteckningsbeloppet bestäms av värdet på den pantsatta egendomen: Om du till exempel äger ett enfamiljshus med högt marknadsvärde kan du vanligtvis låna en större summa pengar än någon med en liten, svårsäljbar lägenhet. Lån som är säkrade med en inteckning har vanligtvis lägre räntor för gäldenären, så denna typ av säkerhet är också värt det för låntagaren.
En registrering i respektive fastighetsregister är nödvändig för att hypotekslån ska få rättslig verkan. Ägaren till fastigheten behöver inte vara gäldenär samtidigt, han kan också garantera en annan person med sin egendom efter samråd. Men så är sällan fallet. De exakta lagliga reglerna för inteckningar finns i den tyska civillagen (BGB).
Skillnaden mellan inteckning och markavgift
Inteckningen som panträtt för att säkra en fast fordran kompenseras av markavgiften, vilket i praktiken möjliggör en mer flexibel hantering för båda parter. Om det behövs förblir markavgiften på plats även efter att lånet har återbetalats, detta kan vara mycket användbart för borgenären. Markavgiften kan träda i kraft igen om fastighetsägaren till exempel gör en omplanering. För att göra detta utökar de två avtalspartnerna helt enkelt säkerhetsavtalet.
Lånet å andra sidan löper ut när lånet återbetalas helt och kan inte längre förlängas. För låntagaren har dock markavgiften också en viktig nackdel: den möjliggör omedelbar utestängningsauktion av det lånade objektet utan rättsliga åtgärder. Detta fungerar inte med en inteckning, i det här fallet pågår alltid rättsliga åtgärder om gäldenären inte har underkastats avskärmning när inteckningen registrerades.
Vilka typer av inteckningar vet banken?
Vid denna tidpunkt vill vi presentera de viktigaste typerna av hypotekslån för privatpersoner:
Inom fastighetslån är avskrivningslån dagens ordning: Här betalar gäldenären borgenären ett konstant månadsbelopp. Den återstående skulden minskas med varje betalning, räntan minskar och återbetalningsbeloppet ökar. På detta sätt minskar den återstående skulden snabbare och snabbare över tid. Låneräntan är vanligtvis fast i förskott och förblir stabil tills låneavtalet löper ut.
Lånet med fast ränta fungerar helt annorlunda: hela lånebeloppet inklusive ränta förfaller till betalning på ett avtalsenligt datum.
Den rörliga inteckningen innebär en viss risk för båda sidor, eftersom den inte är bunden till en fast ränta. Här faller och stiger hypoteksräntan i linje med kapitalmarknaden. Den rörliga inteckningen har ingen bestämd löptid men kan vanligtvis annulleras var sjätte månad.
Den omvända inteckningen är särskilt intressant för äldre fastighetsägare. Återbetalningen av det lån som tas upp beror först efter ägarens död, som också är låntagaren. Det innebär att pengarna är tillgängliga för att förbättra pensionen eller för att uppfylla olika önskemål. Senare betalar antingen arvingarna tillbaka lånet eller så får banken sina pengar från försäljningen av fastigheten.
Fördelar och nackdelar med hypotekslånet
Fördelarna med ett hypotekslån i form av en amorteringslån är uppenbara: Låneräntorna är vanligtvis betydligt lägre och bankerna ger också högre lånebelopp till borgenärer med gedigen säkerhet. Om du enas om en fast ränta förblir ditt vanliga återbetalningsbelopp alltid detsamma, vilket resulterar i bättre ekonomisk planering. Banker tillåter också ofta särskilda återbetalningar i viss utsträckning under ett hypotekslån, så att du kan återbetala ditt lån snabbare om du är i god ekonomisk ställning.
Naturligtvis vill vi också ta itu med nackdelarna öppet: Det finns extra kostnader för att föra en inteckning i fastighetsregistret som låntagaren måste betala. Och som en del av inteckningen pantsätter du dina egna fyra väggar eller eventuellt ett hyreshus som ger dig regelbundna inkomster. Så beräkna mycket noggrant så att du inte slutar förlora din egendom! Du får endast sälja en fastighet med en inteckning efter samråd och på vissa villkor, så din äganderätt är begränsad.
Hur man undviker särskilda risker:
- När du tar ett lån, se till att du kan få in en kapitalandel på minst 20%, eftersom detta säkerställer att lånet inte överstiger ditt ekonomiska omfång.
- Lånebeloppet bör under inga omständigheter överstiga 70% av det aktuella fastighetsvärdet, eftersom din fastighet också kan avskrivas under åren. Du vill komma ut från en möjlig avskärmningsförsäljning utan skuld.
- Om du slutar ditt låneavtal med hög ränta bör du se till att löptiden är så kort som möjligt. Detta säkerställer att du drar nytta av senare fallande räntor. En lång fast ränta är värdefull i tider med låga räntor.
- Håll inte den ursprungliga återbetalningsgraden för låg. Det kan löna sig om du kan justera din återbetalning uppåt under återbetalningen så att du inte behåller inteckningen i 30 år eller mer. Du borde vara redo för pension senast!
Hur länge kommer inteckningen att vara?
Inteckningen upphör inte av sig själv, gäldenärer och borgenärer måste vidta åtgärder. När hela lånebeloppet har återbetalats, ska gäldenären ansöka till fastighetsregistret för att radera det. I det andra fallet raderas markavgiften ”enligt lag”, nämligen när det finns en avskärmningsauktion.
Släcka hypotekslån efter återbetalning av lån
För att annullera hypotekslån efter återbetalning av lånet behöver den tidigare gäldenären ett kvitto som kan raderas eller ett annulleringsbehörighet från borgenären, vanligtvis från banken. Kontakta fastighetsregistret med detta intyg och ansök om strykning. Det finns vanligtvis avgifter för detta.
Förfaller enligt lag i händelse av en utestängningsauktion eller administration
Om gäldenären inte uppfyller sina återbetalningsskyldigheter, ansöker gäldenären om utestängning. Detta sker vanligtvis genom domstolarna, som endast kan kringgås på grundval av den ovannämnda utestängningsklausulen. Om hypotekslånet ingår med en avskärmningsklausul, kommer borgenären också att få en verkställighetstitel. Lånet löper ut med tvingad försäljning av fastigheten eller när tävlande har uppfyllt sina fordringar med nuvarande hyresintäkter vid tvångsadministration.
Fast kopplad: fastighetsregistrering och inteckning
Lånet och motsvarande fastighetsregistrering hör samman, utan en motsvarande post fungerar denna speciella typ av låneskydd inte. På detta sätt säkerställer borgenären sina lagliga rättigheter om han inte får tillbaka lånebeloppet. Ofta ordnar notariusen alla poster i fastighetsregistret under finansieringsprocessen om det är fråga om fastighetsfinansiering. Avgiftsfakturan skickas sedan från fastighetsregistret till gäldenären. Omedelbart efter att lånet har återbetalats blir inteckningen ineffektiv på grund av att låntagaren stryker i fastighetsregistret.
Flera inteckningar för ett hus: är det möjligt?
En fastighetsägare har möjlighet att säkra mer än bara ett lån med sin egendom. För varje enskilt lån behöver han en ny inteckning, som han har registrerat i fastighetsregistret, eftersom en inteckning alltid är kopplad till ett enda, fast fordran. Men ovan nämnda regel gäller också här: Lån aldrig ditt hus ett totalt belopp som överstiger 70% av det aktuella marknadsvärdet för att säkerställa att du uppfyller alla krav i alla fall.
Hyr eller sälj ett hus med inteckning?
Du kan fortsätta att använda ditt hus fritt även med en inteckning, så ingenting står i vägen för att hyra det. Det enda som borgenären bryr sig om är att du fortsätter att betala av din skuld. Att sälja ditt hus med en inteckning är lite svårare: Diskutera denna plan med din långivare, som vanligtvis är husbanken. En betalning kommer troligen att förfalla vid försäljning, vilket tjänar till att utlösa lånet i sin helhet, inklusive en ersättning som banken kräver för förlorad ränta. Den så kallade förskottsbetalningen är vanligtvis inte exakt billig. Alternativt kan du föreslå att du överför säkerheten till en annan fastighet och återbetalar lånet i de vanliga delarna.
Slutsats
En inteckning rekommenderas särskilt för personer som vill förvärva en fastighet genom att köpa eller bygga en ny. Det finns dock en tydlig trend mot markavgifter på detta område. Oavsett om det är en markavgift eller en inteckning: eget kapital på minst 20%, ett fast jobb och, om möjligt, försäkring mot betalningsförsummelse uppmuntrar lån, även för din egen säkerhet.
Steg för steg: Hur du får ditt inteckning
- Välj fastighet, ordna köp
- Förhandla ett låneavtal med banken
- Låt notaren upprätta köpeavtalet
- Låt notarius publicera inteckningen i fastighetsregistret
- banken får inteckningsbrevet som borgenär
- fastighetsägaren betalar fakturan för registreringen i fastighetsregistret
Ta bort inteckning:
- Betala tillbaka lånet till fullo
- Begär raderingstillstånd från banken
- Ansök om radering i fastighetsregistret (via en notarie) med en certifierad samtyckeförklaring från alla ägare
- Betala borttagningsavgifter
