Sedan 2004 kan fastighetsskatten tydligt fördelas på driftskostnaderna
Fram till 2004 var fastighetsskatten i sig kontroversiell eftersom det inte riktigt var klart om kostnaden för skatteuppbörd kunde överföras till hyresgästerna. Med den nuvarande driftskostnadsförordningen som antogs 2004 finns det dock tydlig rättssäkerhet: fastighetsskatten är en del av de därmed sammanhängande hyreskostnaderna. Emellertid måste en viss avtalsgrund skapas för detta.
Krav på fastighetsskatt
- den uttryckliga fördelningen av fastighetsskatt till de extra hyreskostnaderna måste registreras i hyresavtalet
- fördelningsnyckeln från hyresavtalet är främst bindande (såvitt hyresgästen kan förstå)
I hyreskontrakt finns det ofta klausuler som ”driftskostnaderna fördelas efter andelen boende och nyttjande utrymme”. I många stora flerfamiljshus bestäms emellertid fastighetsskatten för bostadsrätter per lägenhet, dvs. av enheter. Ett meddelande om husbidrag som tar hänsyn till kostnaderna i denna form kan inte bara överföras.
Den efterföljande höjningen av fastighetsskatten och effekterna
Stads- och kommunförvaltningar ökar också gärna fastighetsskatten med efterhand i flera år. Om betalningen av fastighetsskatten är avsedd som en driftsskatt i de därmed sammanhängande hyreskostnaderna, försöker naturligtvis många hyresvärdar att skicka fastighetsskatten vidare till hyresgästen i efterhand. Det finns dock ett tydligt rättsligt uttalande och BGH-avgöranden.
Fastighetsskatt ökar möjligen endast för innevarande redovisningsperiod
Lokala myndigheter ökar också fastighetsskatten retroaktivt i flera år. Hyresvärdar får dock bara fakturera fastighetsskatt för innevarande räkenskapsår. Detta är endast möjligt under vissa förhållanden: om hyresvärden får ett motsvarande meddelande om förhöjning av fastighetsskatten från kommunen måste han informera hyresgästen om detta inom tre månader.
Exempel
I det här fallet kan emellertid endast den aktuella faktureringsperioden därefter justeras. Det kan definitivt få konsekvenser. Exempel: för en enklare förklaring likställer vi räkenskapsåret för driftskostnaderna med kalenderåret. En kommun utfärdar en motsvarande anmälan retroaktivt fram till 2012 och skickar den till ägaren i november eller december 2015.
När du informerar är hyresgästen avgörande
Hyresvärden informerar hyresgästen om detta i januari 2016. Nu kan hyresvärden endast kräva fastighetsskatten för den aktuella beräkningen, nämligen 2015. Om han informerar hyresgästen i december (alltid bevisligen förstås) kan hyresvärden kräva fastighetsskatten med retroaktiv verkan fram till 2014.
Låt aldrig mer tid gå än nödvändigt
Beroende på när ett driftskostnadsår slutar (räkenskapsår som motsvarar kalenderår eller räkenskapsår som motsvarar räkenskapsåret), ska hyresvärden informera hyresvärden om höjningen av fastighetsskatten omedelbart efter mottagandet av anmälan. Detta säkerställer att informationsskyldigheten inte råkar inträffa under faktureringsperioden för nästa faktureringsår om alla datum följaktligen ligger nära varandra.
tips och tricks
Det gäller även uttalandena om fastighetsskatt i hyreskostnadsuttalandet att fel i form och innehåll kan hämma eller förlora lagenligheten av ytterligare betalningar. Det är därför lämpligt för hyresvärdar att söka råd från lämpliga experter (specialadvokat för hyresrätt, hyresvärdsföreningar etc.). Om det är nödvändigt kan hyresvärden också få löpande kostnader av en tredje part om hyresgästen har en motsvarande bekräftelse på tillståndet. Hyresgästen bör också söka professionell rådgivning (hyresgästföreningar, specialadvokater) vid tvivel om fastighetsskatten. Här kan det klargöras mycket snabbt om anspråken har skapats ordentligt eller om det finns fel i form eller innehåll, och alla tidsfrister har uppfyllts.
